Anspruch des Vermieters auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs unterliegt keiner Verjährung

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Der Anspruch eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mieträume gemäß § 541 BGB während eines laufenden Mietverhältnisses unterliegt nicht der Verjährung. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2018 klar. Ein Vermieter von Geschäftsräumen hatte seinen Mieter auf Unterlassung verklagt. Als Mietzweck für die Nutzung der Räume war mit dem früheren Eigentümer und Vermieter der Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros im Mietvertrag vereinbart worden. Der Mieter nutzte jedoch Räume im ersten Obergeschoss ausschließlich als Wohnung. Nachdem die Immobilie verkauft worden war, forderte der neue Eigentümer und Vermieter den Mieter auf die vertragswidrige Nutzung als Wohnung zu unterlassen. Der Mieter war der Ansicht, dass der Anspruch des Vermieters verjährt war, weil der frühere Vermieter trotz Abmahnung jahrelang nichts unternommen hatte. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Unterlassung. Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Da im Mietvertrag als Mietzweck eindeutig und verbindlich der Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros vereinbart worden war, durfte der Mieter Räume im Obergeschoss nicht als Wohnung nutzen. Der Einwand des Mieters, der Unterlassungsanspruch des Vermieters sei verjährt, war nach Ansicht der Richter nicht berechtigt. Die dauerhafte Aufrechterhaltung der vertragswidrigen Nutzung der Mieträume durch den Mieter schloss eine Verjährung aus, da der Mieter fortlaufend und ununterbrochen seine mietvertraglichen Pflichten verletzte. Die Mieträume vertragsgemäß zu nutzen stellte eine Dauerverpflichtung des Mieters dar, die während Bestehens des Mietverhältnisses nicht verjähren konnte. Die gesetzlichen Regeln über die Verjährung sollen nur vor Inanspruchnahme aus länger zurückliegenden Vorgängen schützen. Auch wenn der Vermieter über mehrere Jahre nicht gegen die vertragswidrige Nutzung eingeschritten war, lag deshalb entsprechend auch keine Verwirkung vor.

BGH, Urteil v. 19.12.18, Az. XII ZR 5/18

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