Auch ohne Fristsetzung haben Vermieter Schadensersatzansprüche

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Wenn Sie als Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen Ihren Mieter wegen der Beschädigung Ihrer Mieträume geltend machen, müssen Sie laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs ihrem Mieter zuvor keine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung setzen.

Ein Vermieter hatte seinen ehemaligen Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wegen Beschädigung der Mieträume auf Schadensersatz verklagt. Im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahren machte der Vermieter einen Schadensersatz in Höhe von über 15.000,- € wegen der Beschädigung von Badezimmerarmaturen, eines Heizkörpers sowie eines durch die Schäden bedingten fünfmonatigen Mietausfalls geltend. Der Mieter war nachweislich wegen Sorgfaltspflichtverletzungen für die verschiedenen Schäden in der Mietwohnung verantwortlich. Der Vermieter hatte dem Mieter jedoch keine Frist zu Beseitigung der Schäden gesetzt. Aus diesem Grund war der Mieter der Ansicht, dass er auch nicht zum Schadensersatz verpflichtet ist.

Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters, weil dieser zu einer Fristsetzung nicht verpflichtet war. Nur wenn Sie als Vermieter einen Mieter wegen Nicht- oder Schlechterfüllung seiner mietvertraglich vereinbarten Leistungspflichten, beispielsweise Schönheitsreparaturen, in Anspruch nehmen wollen, ist eine Fristsetzung erforderlich. Denn nur dann müssen Sie Ihrem Mieter noch eine Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben. Erst wenn dann die von Ihnen als Vermieter gesetzte angemessene Frist ohne Wirkung verstrichen ist, können Sie von Ihrem Mieter Schadensersatz einfordern. Da die Pflicht Ihres Mieters, die Mietwohnung pfleglich zu behandeln, eine andauernde Verpflichtung darstellt, entsteht bei einer Verletzung dieser Pflicht ein Schadensersatzanspruch auch ohne eine Fristsetzung durch Sie als Vermieter. Daher können Sie als Vermieter von einem Mieter der Ihre Mieträume beschädigt hat, wahlweise Schadensbeseitigung oder Schadensersatz in Geld verlangen, ohne zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen.

BGH, Urteil v. 28.02.18, Az. VIII ZR 157/17