Auch wenn Mieter einen Räumungsanspruch anerkennen, ist Räumungsfrist zu gewähren

Die Anerkenntnis einer Räumungspflicht durch einen Mieter vor Gericht schließt die Gewährung einer Räumungsfrist nicht aus. Dies stellte das Amtsgericht Brandenburg im September 2018 klar. Ein Vermieter hatte einem Mieter wegen psychischer Auffälligkeiten und dadurch bedingten Störungen des Hausfriedens in der Vergangenheit gekündigt. Die fristlose Kündigung war auch gerechtfertigt, da der Vermieter den Mieter zuvor wiederholt abgemahnt hatte. Da der Mieter die Mietwohnung nicht freiwillig räumte, reichte der Vermieter beim AG Brandenburg eine Räumungsklage ein. In dem anschließenden Räumungsprozess erklärte der Mieter dann doch seine Anerkenntnis hinsichtlich des Räumungsanspruchs. Allerdings beantragte der Mieter beim Gericht die Bewilligung einer angemessenen Räumungsfrist von mindestens sechs Monaten. Der Mieter behauptete, keinen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu finden. Der Vermieter hielt dies für eine bloße Schutzbehauptung und beantragte Abweisung des Antrags auf Erteilung einer Räumungsfrist. Der Vermieter war der Ansicht, dass dem Mieter nach Anerkenntnis des Räumungsanspruchs keine Räumungsfrist mehr zustehe. Der Einwand des Vermieters hatte keinen Erfolg. Das AG Brandenburg bewilligte zu Gunsten des Mieters eine Räumungsfrist von drei Monaten. Unter Abwägung der Interessen von Vermieter und Mieter berief sich das Gericht auf die allgemein bekannte angespannte Lage auf dem Wohnungsmarkt. Von einigem Gewicht war nach Ansicht des Gerichts auch, dass der Mieter unter erheblichen psychischen Problemen litt. Das Gericht wies aber darauf hin, dass die angespannte Lage auf dem Mietwohnungsmarkt schwerpunktmäßig zu berücksichtigen sei.

AG Brandenburg, Urteil v. 10.09.18, Az. 31 C 34/18

Anspruch des Vermieters auf Unterlassung vertragswidrigen Gebrauchs unterliegt keiner Verjährung

Der Anspruch eines Vermieters gegen seinen Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mieträume gemäß § 541 BGB während eines laufenden Mietverhältnisses unterliegt nicht der Verjährung. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) im Dezember 2018 klar. Ein Vermieter von Geschäftsräumen hatte seinen Mieter auf Unterlassung verklagt. Als Mietzweck für die Nutzung der Räume war mit dem früheren Eigentümer und Vermieter der Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros im Mietvertrag vereinbart worden. Der Mieter nutzte jedoch Räume im ersten Obergeschoss ausschließlich als Wohnung. Nachdem die Immobilie verkauft worden war, forderte der neue Eigentümer und Vermieter den Mieter auf die vertragswidrige Nutzung als Wohnung zu unterlassen. Der Mieter war der Ansicht, dass der Anspruch des Vermieters verjährt war, weil der frühere Vermieter trotz Abmahnung jahrelang nichts unternommen hatte. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Unterlassung. Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Da im Mietvertrag als Mietzweck eindeutig und verbindlich der Betrieb eines Rechtsanwaltsbüros vereinbart worden war, durfte der Mieter Räume im Obergeschoss nicht als Wohnung nutzen. Der Einwand des Mieters, der Unterlassungsanspruch des Vermieters sei verjährt, war nach Ansicht der Richter nicht berechtigt. Die dauerhafte Aufrechterhaltung der vertragswidrigen Nutzung der Mieträume durch den Mieter schloss eine Verjährung aus, da der Mieter fortlaufend und ununterbrochen seine mietvertraglichen Pflichten verletzte. Die Mieträume vertragsgemäß zu nutzen stellte eine Dauerverpflichtung des Mieters dar, die während Bestehens des Mietverhältnisses nicht verjähren konnte. Die gesetzlichen Regeln über die Verjährung sollen nur vor Inanspruchnahme aus länger zurückliegenden Vorgängen schützen. Auch wenn der Vermieter über mehrere Jahre nicht gegen die vertragswidrige Nutzung eingeschritten war, lag deshalb entsprechend auch keine Verwirkung vor.

BGH, Urteil v. 19.12.18, Az. XII ZR 5/18

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=91902&linked=urt&Blank=1&file=dokument.pdf

Urteile deutscher Gerichte zum Gasgrill

Die Benutzung eines Gasgrills – rechtliche Rahmen

Unter deutschen Hobbygrillern wird der Gasgrill immer beliebter. Im Vergleich zum Elektrogrill oder Holzkohlegrill hat ein gasbetriebener Grill viele Vorteile. Speisen können auf vielseitige Art und Weise zubereitet werden, die Nutzung ist einfach und komplikationslos. Immer wieder kommt es dennoch zu Streitigkeiten rund um die Benutzung eines Gasgrills, und so haben deutsche Gerichte bereits eine Reihe von Gerichtsurteilen zu diesem Thema gesprochen. Im Namen des Volkes Wer in einem Mehrfamilienhaus wohnt, darf grundsätzlich auf seiner Terrasse oder Balkon einen Gasgrill verwenden. In der Vergangenheit haben bereits mehrere Gerichte eine entsprechende Entscheidung getroffen. Es gibt bei der Häufigkeit der Benutzung allerdings auch Einschränkungen. Für das Landgericht München I ist es hinzunehmen, wenn man in warmen Sommermonaten bis zu 16-mal von Mai bis August grillt. Für das Landgericht Aachen ist zweimaliges Grillen pro Monat die Höchstgrenze (LG Aachen Az. 6 S 2/02).

Stuttgarter Richter haben hingegen entschieden, dass drei Mal pro Jahr der Gasgrill verwendet werden darf (LG Stuttgart, AZ 10 T 359/96). Dieser große Unterschied in den Urteilen zeigt, dass jeder Fall vor Gericht einzeln bestätigt wird. Es wird dabei viel Beachtung auf die individuellen Bedingungen vor Ort gelegt.

Kein Gasgrill laut Mietvertrag

Ist eine Nutzung des Gasgrills auf dem Balkon oder der Terrasse genehmigt, darf es dennoch nicht zu einer starken Rauch- und Geruchsentwicklung kommen. Werden die Nachbarn dadurch übermäßig belastet, ist das Grillen mit dem Gasgrill verboten. Ähnlich sahen es die Richter des Oberlandesgerichtes Oldenburg, die es aber auch grundsätzlich als hinnehmbar ansehen, wenn bis 22 Uhr in der Öffentlichkeit gegrillt wird (OLG Oldenburg, AZ 13 U 53/02). Aus diesem Urteil geht es ferner auch hervor, das es bis zu vier Grillabende pro Jahr geben darf, die auch bis 24 Uhr andauern. In den Augen der Richter ist das sozialverträglich. Die Benutzung eines Gasgrills auf der Terrasse oder dem Balkon kann hingegen vom Vermieter verboten werden. Rechtmäßig ist ein Verbot, wenn es sich als Klausel im Mietvertrag wiederfindet. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob es sich um einen Gasgrill handelt, auch die Benutzung eines Holz- oder Elektrogrill ist verboten. Das Landgericht Essen hat das genau so entschieden (LG Essen, AZ 10 S 438/01).

Altbauwohnung muss ohne Rücksicht auf den baulichen Standard zur Errichtungszeit schimmelfrei sein

Ein Mieter darf hinsichtlich einer Mietwohnung einen Mindeststandard erwarten, der das Auftreten von Mängeln wie Schimmel ausschließt. Dies stellte das Landgericht Lübeck im Februar 2018 klar. Auch eine Altbauwohnung muss also schimmelfrei sein, auch wenn zum Zeitpunkt ihrer Errichtung hinsichtlich der Ursachen von Schimmel und Feuchtigkeit und Maßnahmen zu deren Vermeidung noch kein so umfassendes technisches Know-how Standard war. Ein Mieter war gegen seinen Vermieter vor Gericht gezogen um gerichtlich feststellen zu lassen, dass er zur Minderung der Miete berechtigt war. Außerdem hatte der Mieter hinsichtlich seiner weiteren Mietzahlungen ein Zurückbehaltungsrecht und einen Vorschuss zur Beseitigung von Mängeln gegen den Vermieter geltend gemacht. Die Mietwohnung befand sich in einem Altbau. Kältebrücken, durch welche Feuchtigkeit und Schimmel verursacht wurden, machten es erforderlich, dass der Mieter seine Möbel mindestens 15 cm von der Wand abrückte. Der Vermieter fühlte sich nicht verantwortlich, weil der Altbau nach wie vor dem zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Stand der Technik entsprach und war der Ansicht, dass dieser Standard nach wie vor verbindlich sei, auch wenn ein Sachverständiger in den Mieträumen eine Tendenz zu Feuchtigkeit und Bildung von Schimmelpilz festgestellt hatte. Das LG Lübeck entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Grundsätzlich ist in einem Mietverhältnis zwar das Alter der Mieträume zu berücksichtigen. Ein Mieter darf allerdings einen Mindeststandard erwarten, der dem aktuellen Maßstab entsprechen muss. Entsprechend dem aktuellen Standard muss eine Mietwohnung frei von Schimmel sein. Wenn die Räume einer Mietwohnung zu Schimmelbildung neigen, liegt eine Gebrauchsbeeinträchtigung zu Lasten des Mieters vor. Dabei kann ein Vermieter seinen Mieter nicht auf übermäßiges Heizen und Lüften verweisen um Feuchtigkeit und Schimmel zu verhindern. Ist Ihnen als Vermieter eine ungünstige bauliche Eigenschaft, welche Feuchtigkeit und Schimmelbildung begünstigt, in Ihrer Mietwohnung bereits bekannt, sollten Sie dies Ihrem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages mitteilen und mit ihm besondere Pflichten zur Vermeidung von Mängeln und Schäden vereinbaren.

LG Lübeck, Urteil v. 15.02.18, Az. 14 S 14/17

Mieterhöhung: kostenpflichtiger Parkplatz kann wohnwerterhöhend berücksichtigt werden

Ein Kfz-Parkplatz darf bei einer Mieterhöhung den Wohnwert erhöhend berücksichtigt werden, auch wenn der Mieter für die Nutzung des Parkplatzes zahlen muss. Allerdings muss der Mieter auch in der Lage sein, den Parkplatz tatsächlich zu nutzen. Dies stellte das Landgericht Berlin im Oktober 2018 klar. Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Mieterhöhung auf Grundlage des aktuellen Berliner Mietspiegels. Vermieter und Mieter waren sich uneinig über die Anwendung von den Wohnwert erhöhenden Merkmalen, u. a. Berücksichtigung von kostenpflichtigen Parkplätzen mit einer monatlichen Nutzungspauschale i.H.v. 45,- € als wohnwerterhöhend. Der Mieter war der Ansicht, dass der Parkplatz bei der Mieterhöhung nicht als den Wohnwert erhöhend berücksichtigt werden dürfe, weil er hierfür ein Entgelt zahle. Das Landgericht Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Ein dem Mieter zur Verfügung gestellter Kfz-Parkplatz ist auch dann als den Wohnwert erhöhend zu berücksichtigen, wenn der Mieter für die Nutzung ein Entgelt entrichten muss. Entscheidend ist, dass ein Mieter einen Parkplatz vom Vermieter angemietet hat. Ausreichend ist aber auch, wenn der Vermieter seinem Mieter einen Kfz-Parkplatz zur Verfügung stellen könnte und diesen erfolglos angeboten hat. Auch ein entgeltlicher Mietparkplatz ist ein den Wohnwert erhöhendes Merkmal eines Mietspiegels, soweit dort vorgesehen. Ein Mieter muss den Parkplatz aber auch tatsächlich nutzen können. Nimmt ein Mieter das Angebot auf Nutzung eines Parkplatzes nicht an, ist das dann für eine Mieterhöhung ohne Belang.

LG Berlin, Urteil v. 16.10.18, Az. 67 S 150/18

Wiederholt unpünktliche Mietzahlungen rechtfertigen Kündigung

Als Vermieter können Sie einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser die Miete unpünktlich zahlt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mieter die Grundmiete, die Betriebskosten oder sonstige Zahlungsverpflichtungen hinsichtlich der Miete nicht rechtzeitig erfüllt hat. Allerdings ist vor der Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Wenn der auf die Abmahnung folgende Erstzahlungstermin wieder nicht eingehalten wird, können Sie als Vermieter sofort kündigen. Dies stellte das Amtsgericht Dresden im Dezember 2018 klar. Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer vom Vermieter ausgesprochenen fristlosen Kündigung. Gemäß § 3 des Mietvertrages sollte der Mieter die Miete „jeweils im Voraus bis spätestens zum 3. Werktag eines Monats“ auf das Konto des Vermieters überweisen; wobei „der Zeitpunkt des Eingangs des Betrages“ maßgeblich war. Der Vermieter hatte den Mieter wegen Zahlungsunregelmäßigkeiten abgemahnt. Zukünftig sollte der Mieter die Miete monatlich pünktlich, spätestens am 3. Werktag zahlen, nachdem der Mieter in der Vergangenheit mehrfach erheblich verspätete Mietzahlungen geleistet hatte. Dennoch gingen die Monatsmiete für März 2018 erst am 29.03.2018 und für April 2018 erst am 27.04.2018 ein. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Da der Mieter nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein. Das AG Dresden entschied zu Gunsten des Vermieters, dass dieser einen Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung gem. § 546 Abs. 1 BGB hatte. Die Kündigung des Vermieters hatte das Mietverhältnis rechtswirksam gemäß § 543 Abs. 1 BGB beendet. Einem Mieter kann auch dann fristlos gekündigt werden kann, wenn der Mieter die Miete wiederholt unpünktlich zahlt. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Zahlungsunpünktlichkeit sich auf die Grundmiete, die Betriebskosten oder auf sonstige Zahlungsverpflichtungen hinsichtlich der vereinbarten Miete bezieht. Eine Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB setzt voraus:

a) dass ein Mieter Zahlungstermine wiederholt überschreitet;

b) dass der Mieter aus diesem Grund gemäß § 543 Abs. 3 BGB abgemahnt wird;

c) dass der Mieter auch nach einer Abmahnung weiterhin unpünktlich zahlt;

d) dass das Vertrauen des Vermieters wegen der wiederholt unpünktlichen Zahlungsweise berechtigt enttäuscht ist.

Aus der Abmahnung des Vermieters ging hervor, dass sich zuvor bereits mehrfach unpünktliche Mietzahlungen des Mieters ereigneten. Damit waren zu Gunsten des Vermieters sämtliche Kündigungsvoraussetzungen erfüllt. Den Zahlungstermin am 3. Werktag eines jeden Monats hatte der Mieter über mehrere Monate hin fortlaufend und erheblich überschritten. Ein wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlungen mit Kündigungsandrohung abgemahnter Mieter ist gehalten, dass Vertrauen des Vermieters in pünktliche Mietzahlungen wieder herzustellen. Setzt ein Mieter das abgemahnte Verhalten fort, so kann eine fristlose Kündigung vom Vermieter bereits dann ausgesprochen werden, wenn der auf die Abmahnung folgende Zahlungstermin für die Miete nicht eingehalten wird.

AG Dresden, Urteil v. 14.12.18, Az. 141 C 3504/18

Balkonflächen sind nur zu ¼ zu berücksichtigen

Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind Balkonflächen höchstens zu ¼ zu berücksichtigen. Dies stellte das Landgericht Berlin im Januar 2018 klar. Dies ergibt sich für Sie als Vermieter zwingend aus der Wohnflächenverordnung und hat große Bedeutung für Ihre geplanten Mieterhöhungen. Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich anlässlich einer vom Vermieter angekündigten Mieterhöhung über die tatsächliche Größe der Wohnfläche der Mietwohnung. Im Mietvertrag hatte der Vermieter eine Wohnfläche von 94,48 m² angegeben. Dabei hatte der Vermieter bei der Flächenberechnung allerdings Balkonflächen zur Hälfte berücksichtigt. Der Mieter wendete anlässlich der Mieterhöhung jedoch ein, dass die Balkonflächen bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zur Hälfte, sondern nur zu einem Viertel berücksichtigt werden durften. Deshalb sei die tatsächliche Wohnfläche der Mietwohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben und die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt. Das Landgericht Berlin entschied im anschließenden Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters, dass dieser zwar einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung hatte. Allerdings musste aber zu Lasten des Vermieters und zu Gunsten des Mieters berücksichtigt werden, dass die Wohnfläche der Mietwohnung tatsächlich kleiner war. Da Vermieter und Mieter keine Vereinbarung über die Methode zur Ermittlung der Wohnfläche getroffen hatten, war diese nach der bei frei finanziertem Wohnraum und preisgebundenen Wohnraum geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Demgemäß sind auch in Berlin Balkonflächen regelmäßig entsprechend der Wohnflächenverordnung nur mit einem Viertel und nicht mit der Hälfte ihrer Fläche bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Mietwohnung zu berücksichtigen. Die verbreitete Praxis, Balkonflächen bei der Berechnung regelmäßig mit der Hälfte ihrer Fläche berücksichtigen, entspreche nicht den gesetzlichen Vorgaben, so das LG Berlin. Die Balkonflächen der verfahrensgegenständlichen Mietwohnung waren somit nur zu einem Viertel bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen. Somit war die tatsächliche Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag angegeben. Bei einer Mieterhöhung ist jedoch immer die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, da die Mieterhöhung sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert.

LG Berlin, Urteil v. 17.01.18, Az. 18 S 308/13

Aggressivität eines gegängelten Mieters rechtfertigt keine fristlose Kündigung

Aggressivität eines Mieters rechtfertigt keine Kündigung, wenn der Mieter vom Vermieter oder anderen Hausbewohnern kontrolliert und gegängelt wird, stellte das Amtsgericht Homburg im November 2018 klar. Reagiert ein Mieter aggressiv auf ständiges Nachspionieren, Vorhaltungen und Unterstellungen, rechtfertigt dies keine fristlose oder ordentliche Kündigung durch den Vermieter. Ein Vermieter hatte einem Mieter fristlos, hilfsweise mit gesetzlicher Frist gekündigt, weil dieser angeblich seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hatte. Dem Mieter wurde u. a. vorgeworfen, dass er Müll nicht getrennt, ein Fenster seiner Mietwohnung auch bei Regen regelmäßig geöffnet gelassen, die Haustüre nicht abgeschlossen und die Batterien des Rauchmelders in seiner Mietwohnung nicht ausgewechselt hätte. Zuletzt sollte der Mieter den Hausfrieden dadurch gestört haben, dass er einer anderen Hausbewohnerin „Halt die Fresse, du alte Sau “ zugerufen haben soll. Da der Mieter nicht freiwillig auszog reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein. Zu dem anschließenden Gerichtsverfahren wurde die angeblich beschimpfte Hausbewohnerin als einzige Zeugin geladen. Das AG Homburg entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Das Gericht zeigte hinsichtlich des Vorwurfs der Beleidigung Verständnis für den Mieter. Denn die als Zeugin geladene Hausbewohnerin hatte den Mieter regelrecht überwacht und ausspioniert und alle angeblichen Verfehlungen des gekündigten Mieters dokumentiert. Das Gericht war dennoch nicht überzeugt, dass der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt hatte und der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war. Dass der Mieter den Müll nicht getrennt hatte, ein Fenster seiner Mietwohnung auch bei Regen regelmäßig geöffnet ließ, die Haustüre nicht abschloss und die Batterien des Rauchmelders nicht auswechselte, stellte zudem nach Ansicht des Gerichts jeweils für sich und insgesamt keinen Kündigungsgrund dar.

AG Homburg, Urteil v. 09.11.18, Az. 4 C 216/18

Anfechtung eines Mietvertrages bei arglistiger Täuschung

Einem Vermieter ist vor und auch noch nach Einzug eines Mieters eine Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung des Mieters bei Abschluss des Mietvertrages möglich. Dies stellte das Landgericht Freiburg im Oktober 2018 klar. Allerdings sind Angaben in einer Selbstauskunft, die unvollständig und deshalb für den Mieter vorteilhaft sind, dann kein Grund für eine nachträgliche Anfechtung, wenn der Mieter ungünstige Details nicht arglistig verschwiegen hat. Ein Vermieter hatte einen Mietvertrag nachträglich gegenüber seinem Mieter angefochten, weil rückständige Mieten und Betriebskosten offen waren. Der Mieter war Sozialhilfeempfänger und der Sozialhilfeträger hatte zu geringe Zahlungen geleistet. In seiner Bewerbung für die Mietwohnung vor Abschluss des Mietvertrages hatte der Mieter eine Selbstauskunft und eine Bonitätsauskunft der SCHUFA vorgelegt. Der Vermieter hatte danach keine Einkommensnachweise des Mieters eingefordert, so dass er bei Abschluss des Mietvertrages keine Kenntnis von der finanziellen Lage des Mieters hatte. Der Vermieter hätte bei Kenntnis der finanziellen Situation des Mieters den Mietvertrag nicht abgeschlossen und fühlte sich vom Mieter getäuscht. Der Vermieter war deshalb der Ansicht, dass er den Mietvertrag nachträglich durch Anfechtung unwirksam machen konnte. Er verklagte den Mieter deshalb auf Räumung der Mietwohnung. Das LG Freiburg stellte zwar fest, dass ein Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung sowohl vor als auch nach Einzug eines Mieters erfolgreich vom Vermieter angefochten werden kann. Im entschiedenen Rechtsstreit lagen jedoch die Voraussetzungen für eine Anfechtung wegen Arglist nicht vor. Denn der Mieter hatte den Vermieter nicht über seine Einkommensverhältnisse getäuscht, da er hierzu keine Angaben gemacht hatte. Der Vermieter hatte sich selbst eine vom Mieter nicht verursachte falsche Vorstellung über dessen finanzielle Situation gemacht. Somit fehlte es an einer Täuschungshandlung des Mieters. Auch hatte der Mieter den Mietrückstand nicht verschuldet, da der Sozialhilfeträger die Leistungen nicht rechtzeitig erbracht hatte. Das Sozialamt war kein Erfüllungsgehilfe des Mieters und somit dessen Handeln dem Mieter nicht zurechenbar. Somit lag auch kein Grund für eine fristlose Kündigung gemäß § 543 BGB vor.

LG Freiburg, Urteil v. 12.10.18, Az. 3 S 98/18

Aus dem Mietvertrag ergibt sich keine Schutzwirkung gegen andere Mieter

Aus dem mit einem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt sich für einzelne Mieter keine Schutzwirkung gegenüber anderen Mietern. Dies stellte das Oberlandesgericht Frankfurt im September 2018 klar. Entsteht also beispielsweise in einer Mietwohnung ein Wasserschaden, der seine Ursache in einer anderen Mietwohnung hat, steht dem geschädigten Mieter kein Schadensersatzanspruch gegen den anderen Mieter zu. Bei Tapeten sollte der Vermieter beachten, dass diese sein Eigentum sind, auch wenn der Mieter die Tapeten in die Mietwohnung eingebracht hat. Ein Mieter in einem Mehrparteienhaus hatte einen Mieter einer anderen, ein Stockwerk höher gelegenen Mietwohnung auf Schadensersatz i.H.v. 6.500,- € verklagt. Grund für den Schadensersatzanspruch war, dass der geschädigte Mieter seine Wohnung neu tapezieren musste, nachdem Wasser aus der Wohnung des anderen Mieters in die Räume der darunter liegenden Wohnung eingedrungen war. Das OLG Frankfurt wies die Zahlungsklage ab, weil sich zu Gunsten des klagenden Mieters keine Anspruchsgrundlage für seine Schadensersatzforderung ergab. Der Mietvertrag zwischen dem geschädigten Mieter und dem Vermieter und auch der Mietvertrag des verklagten Mieters begründeten keine Schutzwirkung zu Gunsten des geschädigten Mieters. Aus den Mietverträgen konnten die beteiligten Mieter lediglich Ansprüche gegen ihren Vertragspartner, den Vermieter, geltend machen. Das Gericht verneinte auch einen Ausgleichsanspruch aus einem nachbarschaftlichen Gemeinschaftsverhältnis analog § 906 Abs. 2 BGB. Diese Regelung ist unter Mietern nicht anwendbar. Aber auch ein Anspruch auf Schadensersatz aus den §§ 823 ff., 985 ff. BGB stand dem geschädigten Mieter nicht zu, denn die beeinträchtigten Tapeten waren gar nicht Eigentum des klagenden Mieters. Denn weil die Tapeten nach dem Tapezieren nicht ohne Zerstörung wieder von den Wänden abgelöst werden konnten, handelte es sich bei den in der Mietwohnung befindlichen Tapeten um Eigentum des Vermieters. Denn gemäß §§ 93, 94 Abs. 2 BGB sind Tapeten zur Herstellung eines Gebäudes eingefügte Sachen und somit wesentlichen Bestandteile eines Gebäudes und deshalb Eigentum des Vermieters. Somit war der Wohnungseigentümer und Vermieter durch den Wasserschaden in seinem Eigentum geschädigt worden, obwohl der Mieter die Tapeten in seine Mietwohnung eingebracht hatte.

OLG Frankfurt, Beschluss v. 07.09.18, Az. 10 U 8/18