Das Notleitungsrecht

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gibt es ein Notwegerecht. Wenn einem Grundstück zur ordnungsgemäßen Benutzung die notwendige Verbindung zu einem öffentlichen Weg fehlt, kann der Eigentümer vom Nachbarn verlangen, die Benutzung seines Grundstücks zu dulden. Dafür bekommt der Nachbar dann Geld. Was aber macht ein Grundstückseigentümer, der einfach nicht direkt an eine öffentliche Straße mit seinen Wasserrohren kommt? Die Antwort gibt der Bundesgerichtshof.

Es ging um ein vorderes Grundstück und ein dahinter liegendes Grundstück. Seit über 100 Jahren hatte jedes Grundstück ein Haus. Das Problem des Falls war aber, dass das hintere Hausgrundstück keine direkte Verbindung zur Straße hatte. Die Ver- und Entsorgungsleitungen zu dem hinteren Grundstück verliefen deshalb seit der Errichtung der Gebäude von der Straße quer durch den Keller des vorderen Hauses.

Und nun mussten die Rohre repariert werden. Deshalb verlangte der Eigentümer des hinteren Hauses von dem Eigentümer des vorderen Hauses, die Duldung von Unterhaltungsmaßnahmen der Rohre und erforderlichenfalls auch eine Neuanlage.

Sein Recht musste er allerdings einklagen. Der Bundesgerichtshof zog den § 917 BGB in einer analogen Anwendung zur Hilfe und urteilte, dass es nicht nur ein Notwegerecht, sondern auch ein Notleitungsrecht gibt. Und ein solches Notleitungsrecht kann nach dem Bundesgerichtshof auch dazu berechtigen, Leitungen durch Gebäude zu führen. Eine Einschränkung ergibt sich nur aus dem Gebot, die für den Duldungspflichtigen geringstmögliche Belastung zu wählen.

BGH, Urteil v. 26.01.2018, Az.: V ZR 47/17

Auch ohne Fristsetzung haben Vermieter Schadensersatzansprüche

Wenn Sie als Vermieter einen Schadensersatzanspruch gegen Ihren Mieter wegen der Beschädigung Ihrer Mieträume geltend machen, müssen Sie laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs ihrem Mieter zuvor keine angemessene Frist zur Schadensbeseitigung setzen.

Ein Vermieter hatte seinen ehemaligen Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses wegen Beschädigung der Mieträume auf Schadensersatz verklagt. Im Rahmen eines selbständigen Beweisverfahren machte der Vermieter einen Schadensersatz in Höhe von über 15.000,- € wegen der Beschädigung von Badezimmerarmaturen, eines Heizkörpers sowie eines durch die Schäden bedingten fünfmonatigen Mietausfalls geltend. Der Mieter war nachweislich wegen Sorgfaltspflichtverletzungen für die verschiedenen Schäden in der Mietwohnung verantwortlich. Der Vermieter hatte dem Mieter jedoch keine Frist zu Beseitigung der Schäden gesetzt. Aus diesem Grund war der Mieter der Ansicht, dass er auch nicht zum Schadensersatz verpflichtet ist.

Der BGH entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters, weil dieser zu einer Fristsetzung nicht verpflichtet war. Nur wenn Sie als Vermieter einen Mieter wegen Nicht- oder Schlechterfüllung seiner mietvertraglich vereinbarten Leistungspflichten, beispielsweise Schönheitsreparaturen, in Anspruch nehmen wollen, ist eine Fristsetzung erforderlich. Denn nur dann müssen Sie Ihrem Mieter noch eine Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben. Erst wenn dann die von Ihnen als Vermieter gesetzte angemessene Frist ohne Wirkung verstrichen ist, können Sie von Ihrem Mieter Schadensersatz einfordern. Da die Pflicht Ihres Mieters, die Mietwohnung pfleglich zu behandeln, eine andauernde Verpflichtung darstellt, entsteht bei einer Verletzung dieser Pflicht ein Schadensersatzanspruch auch ohne eine Fristsetzung durch Sie als Vermieter. Daher können Sie als Vermieter von einem Mieter der Ihre Mieträume beschädigt hat, wahlweise Schadensbeseitigung oder Schadensersatz in Geld verlangen, ohne zuvor eine Frist zur Schadensbeseitigung zu setzen.

BGH, Urteil v. 28.02.18, Az. VIII ZR 157/17

Betriebskostenabrechnung: Haushaltsnahe Dienstleistungen sind gesondert auszuweisen

Als Vermieter müssen Sie haushaltsnahe Dienstleistungen, beispielsweise Hausmeisterkosten, in einer Betriebskostenabrechnung zu Lasten Ihres Mieters abrechnen können. Dies stellte das Landgericht Berlin im Oktober 2010 klar. Dabei müssen Sie als Vermieter die Betriebskostenabrechnung aber so gestalten, dass Ihr Mieter diese Kosten abgrenzen und beziffern kann, soweit sie als haushaltsnahe Dienstleistungen gemäß § 35a EStG anfallen. Eine besondere Bescheinigung müssen Sie als Vermieter aber nicht ausstellen.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung. Dabei ging es dem Mieter insbesondere um die gesonderte Darstellung haushaltsnaher Dienstleistungen. In der streitigen Betriebskostenabrechnung 2014 hatte der Vermieter über die in diesem Zeitraum angefallenen Betriebskosten richtig abgerechnet. Allerdings hatte der Vermieter die haushaltsnahen Dienstleistungen nicht aufgeschlüsselt. Denn im Mietvertrag war geregelt, dass der Vermieter dem Mieter keinen Nachweis über die „haushaltsnahen Aufwendungen“ im steuerlichen Sinn schuldete. Der Mieter war der Ansicht, dass ihm der Vermieter hinsichtlich § 35a EStG eine auf haushaltsnahe Dienstleistungen bezogene besondere Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt ausstellen müsse. In der Betriebskostenabrechnung 2014 waren die haushaltsnahen Dienstleistungen nicht gesondert ausgewiesen.

Das LG Berlin stellte klar, das der Vermieter verpflichtet war, den Mieter hinsichtlich der steuerlichen Anforderungen gemäß § 35a EStG zu unterstützen. Damit der Mieter die ihm zustehenden Steuervorteile erhalten konnte, musste der Vermieter die Betriebskostenabrechnung zumindest aufschlüsseln. Der Vermieter war aber nicht verpflichtet eine gesonderte Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen und musste auch nicht einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als haushaltsnahe Dienstleistungen hervorheben. Er war aber verpflichtet, seine Betriebskostenabrechnungen so zu gestalten, dass der Mieter in der Lage war, die Beträge für haushaltsnahe Dienstleistungen zu ermitteln. Als Vermieter müssen Sie deshalb bei den verschiedenen Kostenpositionen den Anteil der Dienstleistungen gesondert darstellen. Es ist einem Mieter nicht zumutbar, die auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Beträge selbst zu ermitteln. Deshalb war die den Vermieter entlastende Regelung im Mietvertrag rechtswidrig und unwirksam. Diese Leistung können Sie als Vermieter aber ihrem Mieter nicht gesondert in Rechnung stellen, da dieser zusätzliche Verwaltungsaufwand mit der Zahlung der Miete ausgeglichen ist.

 LG Berlin, Urteil v. 18.10.17, Az. 18 S 339/16

 

Besitz illegaler Waffe rechtfertigt fristlose Kündigung des Mieters

Wenn ein Mieter in seiner Mietwohnung eine illegale Waffe, insbesondere eine Schusswaffe, ohne Berechtigung entsprechend dem Waffengesetz aufbewahrt, sind Sie als Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt. Dies stellte das Landgericht in Berlin im Juni 2018 klar. Denn unabhängig von einer Strafbarkeit, liegt in einem vergleichbaren Fall immer ein erheblicher Verstoß des Mieters gegen mietvertragliche Pflichten vor.

Ein Vermieter hatte gegenüber seinem Mieter eine fristlose Kündigung ausgesprochen, nachdem die Polizei in der Mietwohnung anlässlich einer Hausdurchsuchung eine Schusswaffe sowie ein Magazin mit Munition sichergestellt hatte. Der Mieter war zum Besitz der Waffe und der Munition nach dem Waffengesetz nicht berechtigt. Das nach der Durchsuchung gegen den Mieter eingeleitete Ermittlungsverfahren wegen eines Verstoßes gegen das Waffengesetz wurde jedoch bald wieder eingestellt. Der Mieter war deshalb der Ansicht, dass die fristlose Kündigung rechtswidrig war. Da der Mieter mit dieser Begründung argumentierte und nicht freiwillig auszog, reichte der Vermieter eine Räumungsklage ein.

Das LG Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Die Aufbewahrung der funktionsfähigen Schusswaffe mit Magazin und Munition war mangels einer Berechtigung nach dem Waffengesetz rechtswidrig. Mit seinem Verstoß gegen das Waffengesetz hat der Mieter seine Berechtigung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mieträume überschritten. Da von der mit aufmunitionierten Magazin gelagerten funktionsfähigen Waffe eine Gefahr für die Bewohner des Hauses und die Allgemeinheit ausging. Das Berliner Gericht wertete dies als groben Pflichtverstoß des Mieters und als Störung des Hausfriedens. Wegen dieser groben Pflichtverletzung war es dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis weiter fortzusetzen. Insbesondere war es dem Vermieter nach Ansicht des Gerichts nicht zuzumuten, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist aufrecht zu erhalten.

Fristlose Kündigung setzt keine Straftat voraus.

Durch die Lagerung der Schusswaffe in der Mietwohnung war die öffentliche Sicherheit und Ordnung beeinträchtigt, zumal nicht nur eine Ordnungswidrigkeit sondern eine Straftat vorlag. Dass das Verfahren wegen eines Verstoßes gegen das Waffengesetz eingestellt wurde, spielte keine Rolle, da ein erheblicher Verstoß gegen mietvertragliche Pflichten auch dann vorliegen kann, wenn kein Straftatbestand erfüllt ist

LG Berlin, Beschluss v. 25.06.18, Az. 65 S 54/18

Befristete Mietverträge

Ein befristeter Mietvertrag über Wohnraum ist nur möglich, wenn Sie als Vermieter die Räume als Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts nutzen wollen, die Räume in zulässiger Weise beseitigen oder wesentlich verändern oder instandsetzen möchten und diese Baumaßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden oder die Räume an einen zur „Dienstleistung Verpflichteten“, also beispielsweise jemand, der Ihnen im Haushalt hilft, vermieten wollen.

Stets haben Sie Ihren Mieter über den Grund der Befristung bei Abschluss des Mietvertrages schriftlich zu informieren.

Falls eine der Voraussetzungen nicht vorliegt, ist Ihre Befristung unwirksam, und Sie haben ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Es ist aber auch möglich, dass Sie mehr als einen Verwendungszweck angeben. So können Sie Ihrem Mieter auch mitteilen, dass Sie eine Eigennutzung der Wohnung anstreben, sollte das jedoch nicht möglich sein, würden Sie die Wohnung einem Ihrer Kinder überlassen.

Der Mieter kann dann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

Nicht alle Tätigkeiten eines Hauswarts sind umlagefähig

Das Amtsgericht Münster stellte im April 2018 klar dass nicht alle Tätigkeiten eines Hauswarts in einer Betriebskostenabrechnung auf Mieter umgelegt werden können.

Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie Verwaltungstätigkeiten eines Hauswarts sind solche nicht umlagefähige Kosten. Ebenfalls nicht umlagefähig sind Kosten eines Winterdienstes die nicht nachvollziehbar für Frühjahr, Sommer und Herbst eines Jahres geltend gemacht werden.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten über die Rechtmäßigkeit der letzten vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnungen bzw. darüber, ob der Mieter zu einer Nachzahlung verpflichtet war. Es ging um Nachforderungen des Vermieters aus den Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2014 und 2015. Der Mieter war der Ansicht, dass in den Hauswartkosten auch nicht umlagefähige Kosten von Reparatur-, Wartungs- und Verwaltungstätigkeiten enthalten waren. Bei der Kostenposition „Winterdienst“ hatte der Vermieter zudem die Kosten für angebliche Winterdienste im Frühjahr, Sommer und Herbst ohne weitere Erläuterung umgelegt. Aus diesem Grund verweigerte der Mieter den Ausgleich der Nachforderung des Vermieters. Der Vermieter reichte wegen des vermeintlichen Zahlungsverzugs des Mieters Klage beim zuständigen Gericht ein.

Das AG Münster entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Die Kostenposition „Hauswart“ konnte der Vermieter nicht im vollen Umfang geltend machen, weil es sich bei den geltend gemachten Kosten für Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie Verwaltungstätigkeiten nach Ansicht des Gerichts um Kosten für nicht umlagefähige Tätigkeiten eines Hauswarts handelte. Auch die Kostenposition „Winterdienst“ war wegen vom Vermieter geltend gemachter Kosten für angebliche Winterdienste im Frühjahr, Sommer und Herbst nicht umlegbar. Der Vermieter hätte näher erläutern müssen, warum Kosten für angebliche Winterdienste im Frühjahr, Sommer und Herbst entstanden sein sollen. Wegen dieser Einwände des Mieters waren die Betriebskostenabrechnungen nicht ordnungsgemäß und die Nachforderung des Vermieters insgesamt nicht fällig, gemäß § 273 Abs. 1 BGB. Der Mieter konnte vom Gericht auch nicht zur Zahlung Zug-um-Zug verurteilt werden, da der Mieter mangels ordnungsgemäßer Betriebskostenabrechnungen nicht zur Zahlung verpflichtet war.

AG Münster, Urteil v. 06.04.18, Az. 61 C 2796/17

Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses haben Vermieter Anspruch auf die Mietkaution

Das OLG Koblenz stellte im April 2018 klar, dass Sie als Vermieter auch nach Beendigung eines Mietverhältnisses Anspruch auf Zahlung der Kaution durch Ihren (ehemaligen) Mieter haben, weil Ihr Sicherungsinteresse fortbesteht.

Ein Vermieter von Gewerberäumen und sein Mieter hatten sich einvernehmlich auf die Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt und einen Mietaufhebungsvertrag geschlossen. Streitig war allerdings, welche Ansprüche der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses noch gegen den Mieter hatte. Deshalb forderte der Vermieter den Mieter auf, die noch nicht an den Vermieter geleistete Mietkaution nun noch nachträglich zu erbringen. Der Mieter war der Ansicht, dass er nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zur Zahlung der Kaution verpflichtet sei. Der Vermieter reichte eine Zahlungsklage ein.

Das OLG Koblenz entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Bereits der Bundesgerichtshof (BGH) hatte zu Gunsten des Vermieters klargestellt, dass dieser auch nach der Beendigung eines Mietverhältnisses einen Anspruch auf Erbringung der vereinbarten Kaution durch seinen Mieter habe. Solange nicht geklärt ist, ob der Vermieter noch Ansprüche gegen seinen (ehemaligen) Mieter hat, besteht sein Sicherungsinteresse fort. Im entschiedenen Rechtsstreit hatte der Mieter nicht vorgetragen, dass dem Vermieter keine Ansprüche aus dem Mietverhältnis mehr zustanden bzw. dass der Vermieter auf diese bei Abschluss des Aufhebungsvertrages verzichtet hätte.

Bei Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung sollte der Vermieter daher sehr sorgfältig prüfen, ob nicht versehentlich Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen oder Rückbau- oder Renovierungspflichten ausgeschlossen werden. Außerdem sollte der Vermieter berücksichtigen, dass im Zeitraum zwischen Abschluss der Aufhebungsvereinbarung und der Beendigung des Mietverhältnisses der Anspruch auf Mietzahlungen fortbesteht und das es zusätzlich noch zu Vertragsverletzungen durch den Mieter kommen kann und so Schadensersatzansprüche entstehen. Es stellt sich dann immer die Frage, ob diese Ansprüche von einer Abgeltungsregelung umfasst sind oder nicht. Deshalb sollte eine Abgeltungsregelung aus Beweisgründen schriftlich vereinbart werden.

OLG Koblenz, Beschluss v. 09.04.18, Az. 5 U 1323/17

Für eichfällige Messgeräte besteht kein Verwendungsverbot

Das Landgericht Limburg stellte im August 2018 klar, dass sich aus § 33 Abs. 1 MessEG kein Verwendungsverbot für zu eichende Messgeräte ergibt und verwies ausdrücklich auf die geltende höchstrichterliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 17.11.10, Az. VIII ZR 112/10), wonach bei Eichfälligkeit von Messgeräten lediglich die Richtigkeitsvermutung für die Messergebnisse nicht mehr gilt.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung, weil diese mit einer Nachzahlung zu Lasten des Mieters endete. Die Heizkostenabrechnung hatte der Vermieter auf der Basis von Messergebnissen erstellt, die durch Messgeräte ermittelt wurden, deren Eichfrist abgelaufen war. Der Mieter war der Ansicht, dass die Verwendung der Messergebnisse dieser eichfälligen Geräte auf Grundlage des MessEG verboten ist.

Das LG Limburg entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Nach Ablauf der Eichfrist sind die Messergebnisse solcher Messgeräte laut Regelung des MessEG weiter verwertbar. Auch nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung können Verbrauchswerte eichfälliger Messgeräte für aktuelle Betriebskostenabrechnungen genutzt werden. Allerdings entfällt die Vermutung der Richtigkeit für solche Messwerte, d.h. die Richtigkeit der Messungen kann berechtigt angezweifelt werden. Zwar lässt sich aus § 33 MessEG kein Verwendungsverbot für eichfällige Messgeräte herleiten. Aus der Eichfälligkeit ergibt sich jedoch eine Beweislastumkehr zu Lasten des eichfällige Messgeräte nutzenden Vermieters.

LG Limburg, Urteil v. 31.08.18, Az. 3 S 39/18

Keine Mietminderung durch Baulärm

Mit Urteil vom 29.04.15 (VIII ZR 197/14) hat der BGH entschieden, dass Kinderlärm in bestimmten Konstellationen nicht zur Mietminderung berechtigt. Das LG München I hat daran anknüpfend mit Urteil vom 14.01.16 entschieden, dass die vom BGH formulierte Einschränkung auch bei einer Großbaustelle einschlägig und der Mieter nicht zur Mietminderung berechtigt sei.

LG München I, 31 S 20691/14

Kosten einer Mietausfallversicherung in einer Gebäudeversicherung können umgelegt werden

Die Kosten eines mit einer Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls wegen eines Gebäudeschadens, können Sie als Vermieter auf Ihre Mieter als Betriebskosten umlegen. Dies stellte der BGH im Juni 2018 klar.

Im vom BGH entschiedenen Rechtsstreit hatte ein Vermieter einen Gebäudeversicherungsvertrag für sein Mietshaus abgeschlossen. Im Versicherungsvertrag enthalten war eine zeitlich auf 24 Monate begrenzte Sicherung eines Mietausfalls durch einen Gebäudeschaden. Anlässlich der letzten Betriebskostenabrechnung stritten Vermieter und Mieter darüber, ob die Kosten der Versicherung des Mietausfalls als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden konnten.

Der BGH entschied in letzter Instanz zu Gunsten des Vermieters. Nach Ansicht des BGH handelte es sich bei der auf 24 Monate begrenzten Sicherung des Mietausfalls durch einen Gebäudeschaden um umlegbare Betriebskosten. Denn auch bei diesen Kosten handelte es sich um Versicherungskosten i.S.d. § 2 Nr. 13 BetrKV. Gemäß § 2 Ziff. 13 BetrKV sind Betriebskosten nämlich auch Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung. Darunter fallen grundsätzlich alle Sach- und Haftpflichtversicherungen, die dem Schutz eines Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen. Deshalb dann auch die Kosten einer inklusiven Versicherung, für einen Mietausfall infolge eines Gebäudeschadens.

Anders ist es, so der BGH, bei einer separaten Mietausfallversicherung, die Sie als Vermieter nicht auf Ihre Mieter umlegen dürfen, weil sie kein Bestandteil der umfassenden Gebäudeversicherung ist. Denn eine umfassende Gebäudeversicherung dient u. a. wegen der enthaltenen Haftpflichtversicherung auch den Interessen Ihrer Mieter; nicht so eine eigenständige Mietausfallversicherung.

BGH, Urteil v. 06.06.18, Az. VIII ZR 38/17