Balkonflächen sind nur zu ¼ zu berücksichtigen

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Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind Balkonflächen höchstens zu ¼ zu berücksichtigen. Dies stellte das Landgericht Berlin im Januar 2018 klar. Dies ergibt sich für Sie als Vermieter zwingend aus der Wohnflächenverordnung und hat große Bedeutung für Ihre geplanten Mieterhöhungen. Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich anlässlich einer vom Vermieter angekündigten Mieterhöhung über die tatsächliche Größe der Wohnfläche der Mietwohnung. Im Mietvertrag hatte der Vermieter eine Wohnfläche von 94,48 m² angegeben. Dabei hatte der Vermieter bei der Flächenberechnung allerdings Balkonflächen zur Hälfte berücksichtigt. Der Mieter wendete anlässlich der Mieterhöhung jedoch ein, dass die Balkonflächen bei der Berechnung der Wohnfläche nicht zur Hälfte, sondern nur zu einem Viertel berücksichtigt werden durften. Deshalb sei die tatsächliche Wohnfläche der Mietwohnung kleiner als im Mietvertrag angegeben und die Mieterhöhung nicht gerechtfertigt. Das Landgericht Berlin entschied im anschließenden Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters, dass dieser zwar einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung hatte. Allerdings musste aber zu Lasten des Vermieters und zu Gunsten des Mieters berücksichtigt werden, dass die Wohnfläche der Mietwohnung tatsächlich kleiner war. Da Vermieter und Mieter keine Vereinbarung über die Methode zur Ermittlung der Wohnfläche getroffen hatten, war diese nach der bei frei finanziertem Wohnraum und preisgebundenen Wohnraum geltenden Wohnflächenverordnung zu ermitteln. Demgemäß sind auch in Berlin Balkonflächen regelmäßig entsprechend der Wohnflächenverordnung nur mit einem Viertel und nicht mit der Hälfte ihrer Fläche bei der Ermittlung der Wohnfläche einer Mietwohnung zu berücksichtigen. Die verbreitete Praxis, Balkonflächen bei der Berechnung regelmäßig mit der Hälfte ihrer Fläche berücksichtigen, entspreche nicht den gesetzlichen Vorgaben, so das LG Berlin. Die Balkonflächen der verfahrensgegenständlichen Mietwohnung waren somit nur zu einem Viertel bei der Berechnung der Wohnfläche zu berücksichtigen. Somit war die tatsächliche Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag angegeben. Bei einer Mieterhöhung ist jedoch immer die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, da die Mieterhöhung sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientiert.

LG Berlin, Urteil v. 17.01.18, Az. 18 S 308/13