Betriebskostenabrechnung: Haushaltsnahe Dienstleistungen sind gesondert auszuweisen

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Als Vermieter müssen Sie haushaltsnahe Dienstleistungen, beispielsweise Hausmeisterkosten, in einer Betriebskostenabrechnung zu Lasten Ihres Mieters abrechnen können. Dies stellte das Landgericht Berlin im Oktober 2010 klar. Dabei müssen Sie als Vermieter die Betriebskostenabrechnung aber so gestalten, dass Ihr Mieter diese Kosten abgrenzen und beziffern kann, soweit sie als haushaltsnahe Dienstleistungen gemäß § 35a EStG anfallen. Eine besondere Bescheinigung müssen Sie als Vermieter aber nicht ausstellen.

Ein Vermieter und sein Mieter stritten sich über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung. Dabei ging es dem Mieter insbesondere um die gesonderte Darstellung haushaltsnaher Dienstleistungen. In der streitigen Betriebskostenabrechnung 2014 hatte der Vermieter über die in diesem Zeitraum angefallenen Betriebskosten richtig abgerechnet. Allerdings hatte der Vermieter die haushaltsnahen Dienstleistungen nicht aufgeschlüsselt. Denn im Mietvertrag war geregelt, dass der Vermieter dem Mieter keinen Nachweis über die „haushaltsnahen Aufwendungen“ im steuerlichen Sinn schuldete. Der Mieter war der Ansicht, dass ihm der Vermieter hinsichtlich § 35a EStG eine auf haushaltsnahe Dienstleistungen bezogene besondere Bescheinigung zur Vorlage beim Finanzamt ausstellen müsse. In der Betriebskostenabrechnung 2014 waren die haushaltsnahen Dienstleistungen nicht gesondert ausgewiesen.

Das LG Berlin stellte klar, das der Vermieter verpflichtet war, den Mieter hinsichtlich der steuerlichen Anforderungen gemäß § 35a EStG zu unterstützen. Damit der Mieter die ihm zustehenden Steuervorteile erhalten konnte, musste der Vermieter die Betriebskostenabrechnung zumindest aufschlüsseln. Der Vermieter war aber nicht verpflichtet eine gesonderte Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen und musste auch nicht einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als haushaltsnahe Dienstleistungen hervorheben. Er war aber verpflichtet, seine Betriebskostenabrechnungen so zu gestalten, dass der Mieter in der Lage war, die Beträge für haushaltsnahe Dienstleistungen zu ermitteln. Als Vermieter müssen Sie deshalb bei den verschiedenen Kostenpositionen den Anteil der Dienstleistungen gesondert darstellen. Es ist einem Mieter nicht zumutbar, die auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Beträge selbst zu ermitteln. Deshalb war die den Vermieter entlastende Regelung im Mietvertrag rechtswidrig und unwirksam. Diese Leistung können Sie als Vermieter aber ihrem Mieter nicht gesondert in Rechnung stellen, da dieser zusätzliche Verwaltungsaufwand mit der Zahlung der Miete ausgeglichen ist.

 LG Berlin, Urteil v. 18.10.17, Az. 18 S 339/16