Nicht geleistete Vorauszahlungen sind keine Nachzahlung

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Nachforderungen zu Lasten eines Mieters sind nach Ablauf der Abrechnungsfrist grundsätzlich nicht zulässig. Das gilt aber nicht, wenn von einem Mieter die tatsächlich geschuldeten Vorauszahlungen nicht erbracht worden sind. Dies stellte das Landgericht Berlin im Januar 2017 klar.

Ein Vermieter hatte seinen Mieter auf Zahlung der Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen verklagt. Der Rückstand war dadurch entstanden, dass der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlung angepasst und erhöht hatte. Der Mieter zahlte aber weiterhin nur die bisher gezahlte geringere Vorauszahlung. Der Vermieter hatte in seiner Betriebskostenabrechnung aber die höheren vom Mieter zu zahlenden Beträge und nicht die tatsächlichen Zahlungen ausgewiesen. Der Mieter war der Ansicht, dass der Vermieter die in der Abrechnung angesetzten höheren Beträge berücksichtigen müsse und deshalb keine Nachzahlung verlangen könne. Da die Abrechnungsfrist abgelaufen sei, könne der Vermieter ohnehin keine Nachzahlungen fordern.

Das LG Berlin entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Die vom Mieter geschuldete monatliche Gesamtmiete setzte sich aus Nettomiete, Betriebskostenvorschuss und Heizkostenvorschuss zusammen. Nettomiete, Betriebskostenvorschuss und Heizkostenvorschuss waren aber Bestandteile einer einheitlichen Gesamtforderung (so BGH, Urteil v. 24.10.05, Az. II ZR 339/03). Da die Betriebskostenabrechnung des Vermieters höhere Vorauszahlungen auswies als tatsächlich vom Mieter geleistet, lag ein materieller Abrechnungsfehler vor. Dieser materielle Fehler führt jedoch nicht dazu, dass der Mieter nach Ablauf der Abrechnungsfrist keine Nachzahlungen mehr leisten musste. Denn der Mieter hatte die Vorauszahlungen nicht in der geschuldeten Höhe sondern nur teilweise erbracht. Die Angabe einer falschen Höhe der Vorauszahlung auf die Betriebskosten stellte zwar einen materiellen Fehler der Abrechnung dar (BGH, Urteil v. 15.02.12, Az. VIII ZR 197/11). Da die Vorauszahlungen aber vom Mieter tatsächlich nicht erbracht worden waren, musste er diese unabhängig vom Ablauf der Abrechnungsfrist noch nachträglich leisten. Es handelte sich nämlich um nicht geleistete Vorauszahlungen und nicht um nachträglich zu leistende Nachzahlungen; etwa weil die Vorauszahlungen zu gering angesetzt worden waren. Der Mieter hatte niedrigere Vorauszahlungen geleistet als tatsächlich geschuldet. Diesen Rückstand konnte der Vermieter trotz Ablauf der Abrechnungsfrist auch noch nachträglich einfordern

LG Berlin, Urteil v. 27.01.17, Az. 63 S 124/16